El FMI se muestra pesimista, si el precio de los pisos sigue bajando, éstos van a acabar costando menos que las hipotecas. Ya vimos este problema en Japón en los noventa y los efectos para las familias fueron brutales, éstas pasaron a tener un activo (piso) cada vez más devaluado y con deudas por el mismo muy superiores a su valor. Como solución, el FMI indica frenar el mercado inmobiliario para lograr estabilizarlo. De momento, ya se están viendo viviendas con un precio algo más accesible para el bolsillo, por lo que se cree que podríamos estar comenzando con la deflación de activos.

¿Cuáles son éstos efectos para los ya hipotecados? Tener un crédito hipotecario por encima del valor de tu vivienda significa que en estos momentos si tasaran la vivienda valdría pongamos un 10 o un 15 por ciento menos, porcentaje que se conviete en deuda que tenemos contraída con el banco, pongamos cinco o seis millones que ha bajado el piso que no quedan cubiertos por la hipoteca. Así, si por ejemplo el banco te concedió el 100% de la hipoteca en su día, 40 millones, y pasan uno o dos años y hemos pagado 1 con lo que nos quedan 39 millones por pagar, pero en ese uno o dos años el piso ya no vale 40 por tasación sino 30, quedan en el aire 9 millones que debemos al banco. Sería la teoría inglesa del patrimonio negativo ("negative equity").

Con ello, nos estaremos convirtiendo en "sujetos fiancieramente peligrosos", pues a cada año que pase si los pisos siguen bajando probablemente nuestra deuda crezca más. De este modo, nuestra entidad bancaria aunque estemos pagando religiosamente la hipoteca no nos firmará un sólo crédito personal, pues para ella es como si ya lo tuviésemos por valor de esos nueve millones de los que hablábamos en el ejemplo de antes que han quedado al margen de la hipoteca (le debemos al banco la hipoteca más esos 9millones). No nos dará ningún crédito personal ni a nosotros ni a nuestros avalistas que también entran en el saco, quedando ambos ajenos a la confianza del banco en cuestión y en general de cualquier entidad bancaria. No queremos imaginarnos el impacto que provocará esto para toda la población que se ha acostumbrado a vivir de deuda sobre deuda, y además en cantidades abrumadoras en relación a sus ingresos reales.

Para estos casos, las entidades bancarias tienen prevista unas pautas de actuación. Lo más seguro es que en un primer momento, si tu activo desciende en un porcentaje que viene ya establecido en el contrato de hipoteca (normalmente se fija un 20% en las claúsulas del contrato de la hipoteca) te exijan que en un determinado plazo de tiempo tengas que presentar nuevas garantías que cubran esa cantidad que se excede de la hipoteca, o que en su caso amortizes el crédito en el quantum que no queda garantizado.

Si no presentas nuevos avales ni amortizas, el banco probablemente se proteja en una claúsula que viene en numerosos contratos hipotecarios, que determina que si el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato exigiendo la devolución íntegra de lo solicitado (para justificar esta bajada del valor del inmueble de tendría que recurrir a una retasación, puesto que no puede decidir de forma unilateral que lo el piso vale menos) . Con esto el banco se asegura que, con la resolución anticipada del contrato, el sujeto para pagarle lo exigido venda el piso al precio actual del mercado aunque sea algo menor y no que siga con el contrato, su deuda progresivamente vaya aumentando a la vez que baja el valor del piso, y llegue un día en que el banco le embargue el piso y tenga que subastarlo a un precio que tiempo después será aún más bajo.

Este punto de resolución anticipada del contrato como decimos aparece en muchos contratos hipotecarios, pero aunque no viniese reflejada en el contrato también sería de aplicación, pues viene establecida para todos los contratos hipotecarios en la ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, modificada por ley 41/2007. Según establece esta legislación, para todas las hipotecas constituidas antes del 08/12/1997 cabe la posibilidad de exigir la liquidacion del préstamo en caso de una bajada en la tasación. Para las constituidas tras esa fecha, en principio la ley descarta la liquidación del préstamo por una bajada en la tasación del bien hipotecado, pero deja esta regulación a desarrollos reglamentarios que no se han producido, por lo que en este caso de momento también cabería la resolución anticipada.

Siguiendo lo anterior, ésto podría sería denunciable ante la justicia, basándonos en la bajada de valor del inmueble que habría que ser demostrada, o incluso en la posible mala fe o abuso de derecho por parte del banco, así como en su responsabilidad a la hora de tasar.

En cualquier caso, no hay que ponerse en lo peor, puede que exista la aplicación del vencimiento anticipado, pero para que se dé no es suficiente con que el patrimonio del hipotecado haya sufrido una simple variación, el piso tendría que haber perdido mucho valor (hablamos de bajadas de un 40 o 50 por ciento). Además, creemos que es necesario que el sujeto no disponga de capacidad de pago, pues pensemos que para el banco es menos trágico ir cobrando mes a mes la mensualidad del crédito hipotecario, que subastar un piso que en el mercado está viendo disminuido cada vez mas su valor.

Eso para los ya hipotecados, para los que no lo seáis siempre es de advetir que en un momento de bajada de precios nunca es aconsejable comprar por el efecto del "negative equity" que explicábamos antes. Hay que ser cauto y esperar al momento en que los pisos hayan tocado suelo. Sobre ésto, si tienes dudas antes de comprar por si los precios aún puedan seguir bajando, podremos comprobar si el banco nos exige un aumento de avales para garantizar la deuda o si nos solicita liquidación para compensar la "posible" bajada de precio (además tenemos que ver si el banco tiene suficiente solvencia para afrontar la situación actual del sector).